IFI : qui est concerné et que faut-il déclarer ?

Qui est concerné ?

Les foyers fiscaux dont la valeur nette du patrimoine immobilier dépasse le seuil prévu par la loi. Si votre patrimoine immobilier approche ce seuil, il est utile de faire le point sans attendre.

Ce qui entre dans le calcul

• Les immeubles bâtis et non bâtis que vous détenez, y compris votre résidence principale, qui bénéficie d'un abattement.
• Les parts de sociétés ou de fonds, à hauteur de la fraction représentative de biens immobiliers.
• Les droits démembrés, comme l'usufruit, selon des règles précises.

Les biens utilisés pour votre activité professionnelle peuvent, sous conditions, ne pas être pris en compte.

Dettes et déclaration

Certaines dettes liées à l'immobilier, comme un emprunt contracté pour acquérir un bien, peuvent être déduites de la valeur retenue, dans le respect de règles précises. La déclaration se fait chaque année, avec votre déclaration de revenus lorsque vous êtes concerné.

Les erreurs à éviter

• Sous-évaluer un bien sans pouvoir justifier de la valeur retenue.
• Oublier les biens détenus via des sociétés ou des placements immobiliers.
• Déduire des dettes qui ne remplissent pas les conditions.

Nous vous aidons à recenser votre patrimoine, à documenter les valeurs et à préparer vos déclarations.

Faire le point sur votre patrimoine immobilier

Avant de savoir si vous êtes concerné, il faut dresser l'inventaire de ce que vous détenez. L'exercice est plus large qu'on ne le pense. Pensez à lister :

• votre résidence principale et, le cas échéant, vos résidences secondaires ;
• les biens locatifs, nus ou meublés, détenus en direct ;
• les terrains et les biens non bâtis ;
• les parts de sociétés civiles immobilières et de sociétés détenant des immeubles ;
• les placements immobiliers collectifs, selon la part représentative d'immobilier ;
• les biens détenus en indivision, pour la part qui vous revient ;
• les droits démembrés (usufruit, nue-propriété), qui suivent des règles propres.

Pour chaque élément, rassemblez le titre de propriété, la date d'acquisition, le prix payé, les éventuels travaux et le capital restant dû des emprunts liés. Ces informations sont la base d'une déclaration solide.

Évaluer chaque bien avec méthode

L'évaluation est le point sensible de l'IFI : une valeur trop basse expose à un redressement, une valeur trop haute fait payer un impôt inutile. Quelques principes aident à garder la mesure.

Retenir la valeur vénale

C'est le prix auquel le bien pourrait raisonnablement être vendu à la date retenue. Elle ne se confond ni avec le prix d'achat, ni avec la valeur d'assurance.

S'appuyer sur des références

Ventes récentes de biens comparables dans le même quartier, estimations réalisées par un professionnel de l'immobilier, expertise pour un bien atypique : gardez ces éléments dans votre dossier.

Tenir compte de la situation du bien

Un bien loué, un bien en indivision ou un bien dont vous ne détenez qu'une part ne s'évaluent pas comme un bien libre et entier. Des règles précises encadrent ces décotes : elles s'appliquent selon les cas et ne se présument pas.

Documenter la valeur retenue

Une note de synthèse qui explique comment vous êtes arrivé à chaque valeur est précieuse en cas de question de l'administration.

Les dettes déductibles : un point de vigilance

Certaines dettes liées à l'immobilier peuvent réduire la base imposable. Ce sont par exemple les emprunts contractés pour acquérir ou construire un bien, les travaux, certaines taxes. Mais la déduction est encadrée :

• la dette doit être réellement due à la date retenue et justifiée par un document : tableau d'amortissement, attestation de la banque ;
• elle doit être liée à un bien ou à un droit entrant dans le champ de l'impôt ;
• certaines dettes entre proches ou certains prêts remboursables en une fois sont soumis à des conditions particulières ;
• des mécanismes de plafonnement peuvent limiter la déduction dans certaines situations.

Les règles évoluent et leur application demande de la prudence : un emprunt non déductible, déduit par erreur, peut entraîner un redressement. Conservez toutes les pièces justificatives.

Un exemple concret

Prenons le cas fictif d'un couple de quinquagénaires. Ils habitent une maison qu'ils ont achetée il y a longtemps, détiennent un appartement loué en centre-ville et ont investi dans une société civile immobilière avec un frère du mari. Leur patrimoine a pris de la valeur, et ils se demandent s'ils doivent déclarer l'IFI.

Avec leur expert-comptable, ils dressent un tableau : chaque bien, sa valeur vénale argumentée, les parts de la société civile et la fraction représentative d'immobilier, puis les emprunts en cours avec leurs justificatifs. Le tableau met en évidence un point qu'ils avaient oublié : la quote-part d'un bien détenu en indivision.

Le dossier est constitué une fois, puis actualisé chaque année. Le jour où une question de l'administration arrive, le couple a tout sous la main et peut répondre sereinement. L'essentiel n'a pas été le calcul final, mais la qualité du recensement.

Les documents à conserver

• les actes de propriété et les justificatifs du prix d'acquisition ;
• les estimations ou rapports d'expertise, avec leur date ;
• les tableaux d'amortissement et attestations bancaires pour chaque emprunt ;
• les statuts, comptes et relevés de parts des sociétés qui détiennent de l'immobilier ;
• les baux en cours, qui peuvent influencer l'évaluation ;
• les justificatifs d'affectation professionnelle d'un bien, quand vous demandez à ne pas le retenir ;
• une note de synthèse annuelle expliquant les valeurs retenues.

Notre guide sur la conservation des documents propose une méthode de classement simple à adopter.

Les erreurs fréquentes, en détail

• Oublier les parts de sociétés. Une société détenant de l'immobilier entre en tout ou partie dans le calcul, même si vous n'avez jamais vu l'immeuble.
• Négliger l'indivision. Les biens hérités à plusieurs doivent être pris pour la part qui vous revient.
• Appliquer une décote sans justification. Les décotes sont encadrées : les pratiquer au hasard est risqué.
• Utiliser une valeur ancienne. Le marché bouge, et la valeur d'il y a dix ans n'est plus un bon repère.
• Déduire une dette sans pièce justificative. Sans tableau d'amortissement, la déduction peut être refusée.
• Attendre l'avis d'imposition pour se poser la question. L'anticipation est la meilleure alliée : reconstituer les valeurs sous la pression d'une échéance est plus difficile.

Ce que le cabinet peut faire pour vous

Notre équipe dédiée aux particuliers vous aide à reprendre la main sur votre dossier :

• recensement de votre patrimoine immobilier, en direct et via des sociétés ;
• constitution d'un dossier de valorisation documenté pour chaque bien ;
• vérification des dettes déductibles et de leurs justificatifs ;
• préparation de la déclaration et du calendrier annuel ;
• conseil avant un achat, une vente ou une donation, pour en mesurer l'effet sur votre situation ;
• assistance en cas de question de l'administration.

Pour en parler, consultez notre page Particuliers et patrimoine ou écrivez-nous. Et si vous louez en meublé, lisez notre guide sur la location meublée.

Questions fréquentes

Ce guide est une information générale, donnée à titre indicatif. Les règles évoluent et chaque situation est particulière : parlez-nous de la vôtre avant de décider.